Voor de meeste huurwoningen geldt een maximale huur. Die volgt uit het woningwaarderingsstelsel (WWS): hoe meer punten uw woning heeft, hoe hoger de huur mag zijn. Sinds de Wet betaalbare huur geldt dat niet alleen voor sociale huur, maar ook voor veel middenhuurwoningen. Betaalt u meer dan de maximale huur, dan kunt u om verlaging vragen. In dit artikel leest u hoe u dat nagaat en welke stappen er zijn.
1. Hoe uw maximale huur wordt bepaald
Elke woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte van de kamers, de keuken, het sanitair, de verwarming, de buitenruimte, het energielabel en de WOZ-waarde. Bij elk puntenaantal hoort een maximale kale huur, dus zonder servicekosten. Meer over de punten leest u in Wat is de WWS-puntentelling?
Een woning betaalt eerder te veel huur als die klein is, een slecht energielabel heeft (E, F en G geven minpunten) of weinig voorzieningen heeft, terwijl de huur hoog is.
2. Geldt het voor uw contract?
Of u om verlaging kunt vragen, hangt af van het aantal punten én van de datum waarop uw contract is ingegaan.
| Uw situatie | Kunt u verlaging vragen? |
|---|---|
| Woning t/m 143 punten (sociale huur) | Ja, ongeacht de datum van uw contract |
| Contract op of na 1 juli 2024, t/m 186 punten | Ja, ook bij middenhuur |
| Contract vóór 1 juli 2024, 144 t/m 186 punten | Nee, niet zolang dit contract loopt |
| 187 punten of meer | Nee, dit is vrije sector |
3. Zelf een eerste indicatie
Met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie (opent in een nieuw venster) berekent u zelf de punten en de maximale huur. Houd er rekening mee dat de uitkomst zo goed is als wat u invult. Het gaat vaak mis bij:
- De oppervlakte: die wordt gemeten volgens NEN 2580, binnen de wanden en met regels voor schuine daken en lage plafonds.
- De keuken en het sanitair: de lengte van het aanrecht en welke voorzieningen meetellen.
- Het energielabel: zoek het label van uw woning op in EP-online (opent in een nieuw venster). Zonder geldig label telt het bouwjaar.
Wilt u zeker zijn voordat u uw verhuurder aanspreekt, dan kunt u de punten laten tellen door een onafhankelijke adviseur. Die meet de woning op en legt met foto's vast waarop elk punt is gebaseerd.
4. Zo vraagt u om een lagere huur
- Schriftelijk voorstel: u stuurt uw verhuurder een brief met de huidige kale huur, de lagere huur op basis van de puntentelling en de datum waarop die moet ingaan. Die datum ligt minstens 2 volle kalendermaanden na uw voorstel. Stuur de puntentelling mee. De Huurcommissie heeft hiervoor een modelbrief.
- Gaat de verhuurder akkoord? Dan gaat de lagere huur in op de datum die u heeft voorgesteld.
- Niet akkoord of geen reactie? Dan kunt u een zaak starten bij de Huurcommissie, vanaf de voorgestelde ingangsdatum en uiterlijk 6 weken daarna. Dat doet u via MijnHuurcommissie met DigiD.
- Onderzoek en uitspraak: een onderzoeker van de Huurcommissie komt langs en telt de punten. Tot de uitspraak betaalt u de oude huur door.
Als huurder betaalt u vooraf € 25 aan leges. Krijgt u gelijk, dan krijgt u dat bedrag terug. Met een laag inkomen kunt u vrijstelling aanvragen.
Bron: Huurcommissie: wat kost een procedure? (opent in een nieuw venster) (stand november 2026)
5. Net verhuisd?
In de eerste 6 maanden van een nieuw huurcontract kunt u de huur die bij de start is afgesproken (de aanvangshuur) laten toetsen door de Huurcommissie. Wordt die verlaagd, dan geldt dat met terugwerkende kracht. Vraagt u later om verlaging, dan geldt die pas vanaf de datum in uw voorstel. Wacht dus niet te lang als u twijfelt.
Sinds 1 januari 2025 moet uw verhuurder u bij een nieuw contract ook een puntentelling geven. Lees meer in Puntentelling verplicht bij elk nieuw huurcontract.
6. De rol van de gemeente
Elke gemeente heeft sinds 2024 een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken. Daar kunt u melden dat u een te hoge huur betaalt. Sinds 1 januari 2025 moeten gemeenten optreden als een verhuurder een onredelijke huur vraagt. Ze kunnen de verhuurder een waarschuwing of een boete geven. De huur zelf vaststellen kan een gemeente niet: dat doen alleen de Huurcommissie en de kantonrechter.
7. Waar u op let
- Huurtoeslag: een lagere huur kan betekenen dat u minder huurtoeslag krijgt. Kijk voor uw situatie op de website van de Belastingdienst.
- Te veel betaald: blijkt u te veel huur te hebben betaald, dan vraagt u dat zelf terug bij uw verhuurder. Lukt dat niet, dan kan het Juridisch Loket (opent in een nieuw venster) helpen.
- Een goed gesprek: veel verhuurders weten zelf niet precies hoeveel punten hun woning heeft. Een duidelijke telling maakt het gesprek zakelijk en voorkomt een lange procedure.
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Of u recht heeft op huurverlaging, hangt af van uw contract en uw woning.
Veelgestelde vragen
Uw maximale huur volgt uit het aantal punten van uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie maakt u een eerste schatting. Ligt uw kale huur boven de maximale huur die bij uw punten hoort, dan betaalt u mogelijk te veel.
Als huurder betaalt u vooraf € 25. Krijgt u gelijk, dan krijgt u dat bedrag terug. Met een laag inkomen kunt u vrijstelling aanvragen.
Nee. U woont in de woning en kunt een adviseur zelf binnenlaten. Pas als u om een lagere huur vraagt, stuurt u de telling mee naar uw verhuurder.
Laat u de huur binnen 6 maanden na de ingang van uw contract toetsen, dan geldt een verlaging met terugwerkende kracht. Vraagt u later om verlaging, dan geldt die vanaf de datum die u heeft voorgesteld. Te veel betaalde huur vraagt u zelf terug bij uw verhuurder. Lukt dat niet, dan kan het Juridisch Loket helpen.
Officiële bronnen
- Huurcommissie: huurverlaging op grond van punten (opent in een nieuw venster)
- Huurcommissie: wat kost een procedure? (opent in een nieuw venster)
- Huurcommissie: informatie voor gemeenten (meldpunt en handhaving) (opent in een nieuw venster)
- Huurcommissie: Huurprijscheck (opent in een nieuw venster)
Gecontroleerd op 3 november 2026.
Vakbekwaam EP-W/B-adviseur voor woningen in Rotterdam-Rijnmond: energielabels, WWS-puntentellingen en verduurzamingsadvies. Meer over mij